董小姐 | 此刻，你的买房，很可能只是个假需求
昨天大周日的，几位同学在微信上辩论了半天。董小姐被同学怼得很酸爽。
辩论的主题是中国房价这一波飙升和资产泡沫的根源。
有同学说是供需决定，供应不足，建房不够，需求旺盛，谈经济学里的需求决定论。
这个本质答案没有错，但它是个万能答案，不是么？
现在的问题是：
1，需求与需要之间，隔了多少个西方经济学原理？
2，没有购买力支撑的需求是真的「需求」么？
3，「需求」是如何被制造出来的？
4，「需要」永不死，但「需求」也不会消失？
一套房子，天生自带眼神流量，自住与投资兼而有之。你想在一套房子上把「需求」与「需要」、「自住」与「投资」拆分的经纬分明，几乎是不可能的事。
所以，这样的特征就增加了中国政府分类调控的难度。假如简单用一个经济学的供求关系理论来解释中国的房价上涨本质，经常就会陷入「你说的都对，但你说了等于没说」的境地。
董小姐的观点是，中国房地产的「需求」中有个伪命题：需要不等于需求，金融创造了需求，而只有获得金融杠杆与购买力加持的「需求」才是真正的需求。当金融杠杆消失了，楼市「需求」也会萎缩甚至消失。
此言一出，又大战三百回合。
董小姐忽然心生好奇，不知 46 31815 46 14941 0 0 1145 0 0:00:27 0:00:13 0:00:14 2893道我的读者们会怎么看待这个话题，你们会站在哪一边？
眼下，调控紧张，市场上悲观与喜乐情绪交织蔓延。可讨论楼市热仍有意义：
我们要知道上只靴子为什么会落下来，以及，下一只靴子还会不会落下来？
现在，我把我的推理和结论放在这里——这一轮楼市热是社会资本进入房地产，金融驱动因素明显。当然，在不同的城市，对当地房价施加强大影响的金融产品是不一样的。
有一些因素，你可能还没有想到呢。
如果你发现了董小姐的逻辑漏洞，请加速来怼。
十分感谢哦。
一、脏钱与房价
讲两个现象。
去年，董小姐的家乡，房价四小龙之一合肥，楼市异常火爆。
一个对应的现象是，在受到严厉打击之前，合肥在2015-2016年曾是华东规模庞大的地下传销公司集中地，以及大量P2P金融公司的注册地。
董小姐在家乡出租房屋，亲戚们提点最多的，就是不要不小心当了传销组织的房东。真是防不胜防。
这些组织吸收了大量资金，最后有一个去处，就是进入合肥楼市，推高房价。
同理，在江湖上，广西北海也有着「南派传销之都」的名声，它同样推涨了楼市，让北海房价势头一路上扬。
反观这一轮没有现金注入的地方，房价要么难以涨动，要么涨幅不够惊人。
二、楼市去杠杆中的BUG被消费贷抓住了
宏观来看，2014年9月30日，央行全面放松房地产信贷，此后各种首付贷、抵押贷、消费贷、P2P及金融创新，推涨了房价。
正是在这种宽松局面下，很多需求被硬生生制造出来。
许多人加多次杠杆买房，楼市从一线城市起飞。
我们看到，过去两年的房价上涨路线图中，深圳第一，上海其次，而后北京和广州跟进，同步南京、合肥、厦门、苏州高烧。
如今政府开始大力严查消费贷，足见消费贷消融了很多调控努力，到了不得不引起重视的时刻。
三、拆迁安置、棚户区改造与房价上涨「神同步」
2014年以后，棚户区改造工作进入一个新阶段。很有意思的是，2014年后的各地楼市上涨，与各地加快棚户区改造的阶段相当吻合，可谓「神同步」。
这就是货币注入楼市通道的力量，安置款可以通过房价秀肌肉。
举个例子。当下依然火爆异常的杭州楼市，其重要的购买力支撑就是本地的棚改。
棚改农民和市民拿到大量的货币补偿，签完字，转身就进入售楼处，全款抢房。
在2006年-2010年，东北几个大城市也曾经有过一轮房价大涨的阶段，其中就有不少棚改和旧改的贡献。
四、实体经济扭曲与房地产受益路线图
在货币宽松背景下，因为实体经济扭曲，实业投资回报低，资金才涌入股市、楼市。
路径差不多是这样的：2008年4万亿经济刺激计划后，资金放水，涌入楼市。
2009-2012年是中国房地产的阳光普照阶段，房地产资产泡沫从这时开始。
2013-2014年，资金全面收紧，市场容量收缩，楼市渐入低迷，GDP滑落。
2014年930新政，11月央行降息，从2015年开始，资金陆续放水，涌入股市、楼市，7月股灾发生，上半年深圳领涨，随后一线楼市火热。
进行到这里，中国购房者的首付里仍然有大把的消费贷在支撑，继续往下发展，最坏情形就是次贷危机。
所以，监管部门出手坚决，也看得很准，值得表扬。
五、金融创新手段的「美丽意外」：为房地产服务了。
实体经济近几年成本高企，融资难。按理说，金融创新有助于打破银行挑肥拣瘦模式，让资金流入实体，金融创新本意是要解决中小企业的实体经济融资。
好事一桩。但是，事与愿违。资本却依然往利润高的楼市走。
这轮楼市热，与其说是房价飙升，资产泡沫，不如说是金融创新的「美丽意外」。
六、本轮房地产调控的核心：去杠杆，灭需求，降预期。
2016年起，房地产信贷逐步收紧，近期开始打压消费贷。
目前，北京、深圳、江苏、浙江等多省市要求加强个人消费贷管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。
但是市场本身有惯性。信贷收紧后，政府出台了更多监管手段。比如各类限制政策：限贷、限购、限价、限售等等。
这一轮调控，最重要的是打掉房价会升的预期。
七、不同城市房价上涨：各自的路径与秘密
从金融角度解读的话，房价上涨背后是银行有钱放贷。
深圳、上海领涨，北京广州跟进，同步四小龙等地高烧。拆解来看，大致如下：
前两年，董小姐听说，有资金从深圳离境，多以人民币换成港币、美元形式。而结汇后的人民币则留在深圳，导致银行账面存款增多。
但是受到各种监管政策限制，银行发放的房贷额度有限，惟有通过小额贷款公司，P2P，理财公司等发放消费贷，而后中介跟进、包装。
这就是房抵贷、消费贷、首付贷、抵押贷等资金的来源。
同理，长三角也成为华东资本对外投资的一个通道。这些现象也是如今外汇管制加强的原因之一。
广州则主要是深圳投资客带涨，核心在于，它自己的实体经济疲软，大量珠三角企业业主只能选择买房保值。
其他二线城市为一线外溢示范效应，以及房屋置换需求启动等综合因素推涨。比如合肥暴涨后，大量合肥投资者去郑州、重庆、西安买房，不断寻找价值低谷。
这一点其实有迹可循。细观这一轮各地限购，核心也在于对外地人购买设防。
八、房地产固有的购房需求有伪命题，金融可以操纵、创造购房需求。
中国房地产市场受到供需决定价格的理论影响毋庸置疑，但金融是需求背后的男人。
最近这一波房价飙升、资产泡沫根源在金融端，金融可以凭空创造出购房需求。
一类是基于自住到购房，创造购房条件，一类是投资。现在大量中产阶层在通过金融创新购房。
所谓需求，是有需要并买得起，这两个要件，缺一不可。在中国，居住需求是刚性的，但购房需求并非如此。
没有金融的大力加持，购房需求会消失大半。多说一句，预售制是中国目前楼市的基石，预售制的本质是金融杠杆。但是，目前调控正在对这个基石动刀子。
经济学上说，世界上不存在垂直的需求曲线，没有非如此不可。道理是一回事。
一旦房地产金融属性被削弱，购房者多基于真实居住需求而去买房，一些需求就消失了；一旦货币大放水，购房者就进入投机逻辑，产品就没有那么重要，买房的人与需求也好像突然多了起来。
这就是2013年以后中国的房地产价格逻辑。
九、向金融风险开刀，谨防“明斯基时刻”
监管层已经开始注意这一现象。
10月19日，中国人民银行行长周小川在介绍如何守住不发生系统性金融风险底线时表示，中国要重点防止“明斯基瞬间(时刻)”出现所引发的剧烈调整，要防止资产泡沫剧烈调整造成的风险。资产泡沫可能在股市，也可能在楼市，也可能在影子银行。
所谓“明斯基时刻”，是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻。
今年早些时候，标准普尔下调中国主权信用评级的理由就是担心信贷增长问题。
董小姐从“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话里，也嗅到了防范金融危机的味道。
分析告一段落，董小姐的新问题是，接下来，实体经济热能创造出来么？这或许才是防止资金过度流入楼市的关键解决路径。
你同意金融决定楼市的观点吗？希望你能在留言里给我点新启发。
今天太严肃了，必须卖个萌~
微信号Gerda0811
加好友请注明就职公司与职位
敬请理解
【苹果用户赞赏通道】